A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma importante mudança para aqueles que arrematam imóveis em leilão judicial. Agora, de acordo com o entendimento firmado no julgamento do Tema 1.134 dos recursos repetitivos, quem adquire um imóvel nessas condições não é mais obrigado a assumir dívidas de IPTU ou outros tributos que tenham sido gerados antes da arrematação. Em termos simples, a responsabilidade por esses débitos não recai sobre o arrematante, mas sim sobre o valor do lance oferecido, garantindo que o imóvel seja recebido “livre de ônus”.
Por que essa Decisão é Importante?
Tradicionalmente, a responsabilidade tributária de quem adquire um imóvel envolve a quitação de dívidas de IPTU e outros tributos que estejam vinculados ao bem. Esse entendimento é embasado pelo Código Tributário Nacional (CTN), que determina que, em uma compra regular, o comprador assume a responsabilidade pelos débitos tributários anteriores, mesmo que eles tenham sido acumulados antes da aquisição.
Contudo, ao analisar o artigo 130, parágrafo único, do CTN, o STJ entendeu que essa responsabilidade não se aplica ao caso de arrematação em leilão judicial. Em leilões, o valor arrecadado no lance é usado para quitar essas dívidas, ou seja, o crédito tributário deve ser “sub-rogado” (transferido) para o valor do preço pago pelo imóvel, e não para o patrimônio do novo proprietário. Esse entendimento proporciona uma segurança inédita para aqueles que participam de leilões judiciais, garantindo que o arrematante não terá que pagar tributos que já existiam antes da compra.
O que Motivou essa Decisão?
Essa decisão do STJ vem após um longo histórico de jurisprudência que, em alguns casos, permitia a cobrança de tributos antigos diretamente do arrematante. Em diversos editais de leilão, era comum incluir cláusulas que obrigavam o novo proprietário a assumir dívidas como o IPTU. No entanto, o STJ entendeu que essas cláusulas contrariam o CTN, uma norma de ordem pública que define a responsabilidade tributária em âmbito nacional e deve prevalecer sobre previsões feitas em editais.
A decisão também considera a hierarquia das normas jurídicas. Como o Código Tributário Nacional é equiparado a uma lei complementar, ele tem precedência sobre outras normas e não pode ser alterado por simples disposição editalícia. Assim, o STJ afirmou que, mesmo que o arrematante concorde, ao assinar o edital, em assumir esses débitos, tal exigência não é válida, pois vai contra a ordem jurídica.
Modulação dos Efeitos e Aplicabilidade da Decisão
Para evitar transtornos para quem já estava em processo de arrematação ou que já adquiriu imóveis anteriormente, o STJ modulou os efeitos da decisão. Isso significa que a nova regra só vale para editais publicados após a ata do julgamento desse caso, realizada em outubro de 2024. No entanto, ações judiciais ou pedidos administrativos já em trâmite, que questionam a responsabilidade por dívidas anteriores, já podem se beneficiar imediatamente dessa decisão.
Essa modulação foi fundamentada em princípios de segurança jurídica, proteção da confiança e isonomia, que visam garantir que aqueles que participam de leilões judiciais tenham um tratamento justo e previsível.
Quais São os Impactos Práticos?
Para o arrematante, essa decisão representa um ganho de segurança e transparência. Quem arremata um imóvel pode agora ter a tranquilidade de saber que não será surpreendido por dívidas anteriores que não fez parte de sua decisão inicial de compra. Com isso, o STJ torna o ambiente dos leilões judiciais mais atrativo e seguro, incentivando a participação de compradores que talvez estivessem receosos de arrematar imóveis com possíveis débitos ocultos.
Além disso, a decisão esclarece que a Fazenda Pública ainda pode cobrar os tributos devidos pelo antigo proprietário do imóvel, ou pelo valor do lance em juízo, concorrendo com outros credores, se for o caso. Em outras palavras, o direito ao recebimento do crédito tributário está preservado, mas agora sem comprometer o novo proprietário, que é isento de responsabilidade por dívidas que não estão vinculadas ao seu ato de compra.
Conclusão
A decisão do STJ traz clareza, segurança e previsibilidade para o processo de arrematação de imóveis em leilão judicial. Em um cenário onde imóveis arrematados frequentemente possuem dívidas tributárias pendentes, é essencial contar com um entendimento jurídico que proteja o arrematante e incentive a participação em leilões. Nosso escritório acompanha de perto essas decisões e está à disposição para orientar interessados em arrematações judiciais, assegurando que cada passo do processo seja feito de maneira segura e fundamentada, minimizando riscos e maximizando as oportunidades.
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